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Votre avocat en matière de permis de construire dans les Hauts-de-France

Les projets immobiliers sont des enjeux. Pour les pétitionnaires (entreprises comme particuliers), la délivrance du permis de construire n'est pas une fin en elle-même. Il s'agit d'une étape inévitable qu'il est essentiel de sécuriser juridiquement, avant de concrétiser le projet. Pour les tiers (voisins, associations, etc.), le permis de construire est l'acte administratif par rapport auquel il est possible de vérifier la légalité du projet, afin de protéger leurs droits et leurs intérêts. Pour les uns comme pour les autres, l'intervention d'un avocat un tant soit peu rompu à cette pratique est souhaitable, compte tenu de la complexité croissante du droit de l'urbanisme.

En conseil et au contentieux (Tribunaux administratifs de Lille et d'Amiens, Cour administrative d'appel de Douai), Maître Arnauld Noury vous assiste en matière d'urbanisme, qu'il s'agisse de sécuriser des projets ou de défendre vos droits.

Pour quels projets faut-il un permis de construire ?

En principe, le champ d'application des autorisations d'urbanisme dépend des projets immobiliers.

Lorsqu'il s'agit d'une construction nouvelle, un permis de construire est en principe obligatoire. C'est seulement par exception, pour des projets de faible importance, qu'une déclaration préalable (DP) est suffisante. Certaines catégories de projets sont par ailleurs dispensés de toute formalité. En d'autres termes, ils peuvent être exécutés librement, sans la moindre autorisation d'urbanisme. Les cas auxquels correspondent ces exceptions sont limitativement énumérés par le Code de l'urbanisme.

Lorsqu'il s'agit de travaux sur une construction existante, la logique est différente. En principe, ils sont dispensés de toute formalité. C'est seulement pour des projets de travaux d'une certaine importance qu'une déclaration préalable, voire un permis de construire, est nécessaires.

Lorsqu'il s'agit d'un changement de destination d'une construction existante, une déclaration préalable est obligatoire. C'est seulement par exception qu'un permis de construire est nécessaire, quand le changement de destination est accompagné de travaux modifiant la structure porteuse ou la façade du bâtiment (art. R.*421-4 du Code de l'urbanisme).

Ce champ d'application est compliqué. Il fait notamment intervenir des notions telles que la surface de plancher ou d'emprise au sol. Il les assortit de seuils chiffrés par rapport auxquels les exceptions sont définies. Leur maniement est souvent délicat.

Par ailleurs, ce champ d'application est encore compliqué en fonction de la localisation des projets. Certains territoires bénéficient d'une protection, essentiellement au titre du Code de l'environnement (sites classés, réserves naturelles, etc.) ou du Code du patrimoine (abords des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables, ZPPAUP, AVAP). Le Code de l'urbanisme y prévoit une répartition différente des champs d'application du permis de construire, de la déclaration préalable et de la dispense de formalité.

Dès le stade de l'élaboration de ces projets, la consultation d'un avocat est envisageable, a fortiori pour les projets un tant soit peu complexes.

Comment est composé le dossier de demande ?

Lorsqu'un permis de construire ou une déclaration préalable sont nécessaires, la composition du dossier de demande est variable. Le contenu de la déclaration préalable est assez sommaire, eu égard à la moindre importance des projets. Par contre, le dossier de demande d'un permis de construire est dense. Au-delà de l'inévitable formulaire cerfa, il doit comprendre une notice, des plans ou documents graphiques (plan de masse coté dans les trois dimensions, plan de situation, plan des façades, plan en coupe, etc.). L'intervention d'un architecte est d'ailleurs obligatoire lorsque la construction nouvelle projetée a une surface de plancher supérieure à 150 m² ou que les travaux projetés sur la construction existante lui font dépasser ce seuil (art. R.*431-2 du Code de l'urbanisme).

Plus profondément encore, le contenu du dossier dépend de la consistance même du projet et de sa localisation. D'une part, lorsqu'il s'agit d'un projet complexe, compris dans le champ d'application d'autres législations (établissements recevant du public, aménagement commercial, installations classées pour la protection de l'environnement, etc.), le dossier doit comprendre des pièces spéciales. D'autre part, lorsque le projet est situé sur un territoire protégé, notamment au titre du Code de l'environnement ou du Code du patrimoine, d'autres pièces spéciales sont requises.

Afin de sécuriser les pétitionnaires, le Code de l'urbanisme prévoit que l'énumération des pièces obligatoire est limitative. Aucune autre pièce ne peut être exigée (art. R.*431-4). Mais ces pièces obligatoires doivent être présentes et renseignées sans erreur ni omission. La jurisprudence administrative considère qu'une erreur ou une omission est de nature à rendre le permis illégal si elle a été susceptible d'exercer une influence sur le sens de la décision (c'est-à-dire sur la délivrance du permis).

Quels délais pour obtenir un permis de construire ?

En principe, les délais d'instruction sont simples : un mois pour les déclarations préalables, deux mois pour les permis de construire portant sur une maison individuelle, trois mois pour tous les autres permis de construire (art. R.*423-18 du Code de l'urbanisme).

Mais les exceptions sont nombreuses. Les demandes portant sur des projets complexes (compris dans le champ d'application de certaines autres législations telles que la police des établissements recevant du public) ou localisés sur des territoires protégés (sites classés, abords de monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables, etc.) sont caractérisés par des majorations des délais d'instruction.

Depuis la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur en oct. 2007 (décret du 5 janv. 2007), la sécurité des pétitionnaires est garantie. Dès réception de leur demande, un récépissé doit leur être délivré et il doit indiquer le délai d'instruction. Ce délai ne peut ensuite être modifié que dans le mois suivant ce dépôt (art. R.*423-42 du Code de l'urbanisme). En pratique, la casuistique est délicate (erreur dans le délai initialement mentionné, notification tardive d'une majoration du délai, etc.). Il est nécessaire de faire appel à une étude circonstanciée, sur la base de la jurisprudence administrative.

Quelle forme et quel contenu pour le permis ?

L'une des caractéristiques des autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, etc.) est l'existence d'une autorisation implicite. En l'absence de notification d'une décision prise sur sa demande à l'issue du délai d'instruction, le pétitionnaire bénéficie d'un permis tacite. En d'autres termes, le silence de l'administration vaut accord (art. R.*424-1 du Code de l'urbanisme).

Garantie forte pour le pétitionnaire, cette règle est néanmoins assortie d'exceptions, lorsqu'il s'agit de territoires protégés au titre du Code de l'environnement (sites classés, réserves naturelles) ou lorsque les organismes consultés pour accord au titre d'une autre législation ont rendu un avis défavorable, tels que l'architecte des bâtiments de France ou la commission départementale ou nationale d'aménagement commercial ( art. R.*424-2 et art. R.*424-3 du Code de l'urbanisme).

Le pétitionnaire bénéficiaire d'une autorisation tacite peut demander à l'autorité compétente la délivrance d'un certificat de permis tacite (art. R.*424-13 du Code de l'urbanisme), ne serait-ce que pour sécuriser sa situation à l'occasion d'une vente ultérieure.

Cela étant, l'autorité compétente (maire ou préfet) peut évidemment statuer explicitement sur la demande d'autorisation d'urbanisme et notifier sa décision au pétitionnaire dans le délai d'instruction. Cette décision explicite peut être défavorable, favorable ou favorable sous réserve de prescriptions spéciales. Elle prend la forme d'un arrêté.

S'il s'agit d'une décision défavorable, elle doit être motivée (art. R.*424-5 du Code de l'urbanisme). En d'autres termes, elle doit indiquer les motifs de droit et de fait pour lesquels la demande est rejetée.

S'il s'agit d'une décision favorable sous réserve de prescriptions spéciales qu'elle énumère, l'arrêté doit aussi être motivé. Il s'agit alors d'expliquer les raisons pour lesquelles ces prescriptions sont imposées. Elles ne doivent d'ailleurs pas avoir pour effet de modifier trop profondément le projet du pétitionnaire. Et ces prescriptions sont divisibles du permis. Le pétitionnaire peut même demander au juge administratif de les annuler, sans perdre le bénéfice de son autorisation d'urbanisme (CE Sect., 13 mars 2015, n° 358677, au Rec.).

Quels délais de recours contre les permis de construire ?

Le délai de recours contentieux est de 2 mois. Mais le point de départ est différent en fonction du sens de la décision.

S'il s'agit d'un rejet de la demande d'autorisation d'urbanisme (refus de permis, opposition à déclaration préalable), il doit être notifié au pétitionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique, s'il a accepté ce moyen de communication dans le formulaire cerfa (art. R.*424-10 du Code de l'urbanisme). Et le délai de recours commence à courir à compter de la réception de cette notification. Il en va de même s'il s'agit d'une décision favorable assortie de prescriptions et que le pétitionnaire entend contester ces prescriptions.

S'il s'agit d'une décision favorable, elle doit aussi être notifiée au pétitionnaire. Et celui-ci doit procéder à un affichage sur le terrain. Les mentions figurant sur le panneau d'affichage doivent être lisibles et visibles de la voie publique. Elles doivent permettre aux tiers de connaître l'existence du permis (date et numéro) ses caractéristiques essentielles (nature des travaux, surface de plancher autorisée, hauteur, etc.) et les voies et délais de recours. Pour plus de précision, les tiers peuvent consulter le permis en mairie et en obtenir la communication (c'est-à-dire une copie).

Pour les tiers, le délai de recours contentieux de 2 mois ne commence à courir qu'à compter du premier jour de l'affichage. Lequel doit être continu, c'est-à-dire sans interruption, pendant une période de 2 mois.

Pour les pétitionnaires, cet affichage est essentiel, car il permet de purger les délais de recours et d'obtenir un permis définitif. Il est d'ailleurs fréquent qu'ils ne soient pas encore propriétaires du terrain et que le compromis de vente qu'ils ont signé comportent une condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire définitif. Lorsque des banques ont accordé un crédit pour les travaux, leurs prêts sont souvent assortis de ce type de clause. S'ils veulent sécuriser leurs projets, les pétitionnaires ont intérêt à faire procéder au plus vite à cet affichage et à courir le risque d'un recours contentieux. L'affichage devant être continu pendant 2 mois, il est souhaitable de faire procéder à des constats d'huissier (l'un le premier jour de l'affichage, le deuxième au bout d'un mois, le troisième à l'issue des deux mois). Cette pratique est courante pour les projets d'une certaine importance.

Pour les tiers, la difficulté provient du fait qu'ils ne connaissent généralement pas avec certitude la date à laquelle l'autorisation d'urbanisme a été affichée. Elle ne peut être levée qu'en prenant en compte la date à laquelle la décision a été délivrée, c'est-à-dire à faire comme si elle avait été affichée dès le jour de sa délivrance.

Si l'affichage est entachée d'une erreur substantielle, par exemple sur la hauteur du bâtiment autorisé (CE, 6 juil. 2012, n° 339883, aux Tables sur ce point et  CE, 25 févr. 2019, n° 416610, auxTables sur ce point), les délais de recours ne commencent pas à courir.

Si la décision a été affichée sans mentionner les délais de recours, ceux-ci ne sont pas opposables. Mais dans la mesure où les tiers ont pu avoir connaissance de l'existence même du permis, la jurisprudence administrative considère que leur recours doit être engagée dans le délai raisonnable d'un an (CE, 9 nov. 2018, n° 409872, aux Tables sur ce point).

En tout état de cause, que la décision n'ait pas été affichée ou que l'affichage ait été entaché d'une erreur substantielle, aucun recours n'est recevable à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de l'achèvement des travaux (art. R.*600-3 du Code de l'urbanisme).

Qui peut contester un permis de construire ?

Tous les tiers ne sont pas recevables à contester devant les juridictions administratives une autorisation d'urbanisme. Il faut qu'ils justifient d'un intérêt pour agir.

De manière générale, l'intérêt pour agir est admis "si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation" (art. L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la  loi ELAN du 23 nov. 2018). Ont donc intérêt pour agir les propriétaires, locataires, etc., directement atteints par l'autorisation d'urbanisme qu'ils contestent. L'appréciation de ce caractère direct est difficile et doit être opérée au vu des circonstances.

S'agissant plus particulièrement des associations, c'est par rapport à leur objet social statutaire que l'intérêt pour agir est apprécié. La jurisprudence est quelque peu byzantine à cet égard. Mais il est certain que l'association doit avoir été déclarée en préfecture au moins un an avant le dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme pour pouvoir la contester (art. L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme).

Peut-on empêcher l'exécution d'un permis de construire ?

Dans la mesure où il est propriétaire du terrain d'assiette (ou qu'un droit réel lui a été accordé par le propriétaire) et qu'il dispose du financement dont il a besoin, le bénéficiaire d'un permis de construire peut commencer les travaux, y compris si ce permis est contesté.

Les tiers requérants ont intérêt à assortir leur recours en annulation devant les juridictions administratives (Tribunaux administratifs, Cours administratives d'appel) d'une requête en référé suspension (art. L. 521-1 du Code de justice administrative). Juge unique, il a le pouvoir d'interdire la réalisation des travaux jusqu'à ce que le jugement au fond soit rendu par la juridiction en formation collégiale. En matière d'urbanisme, le référé suspension est caractérisé par un régime spécial plus favorable aux requérants (art. L. 600-3 du Code de l'urbanisme). La condition d'urgence est présumée remplie. Le juge des référés statue dans le mois d'un mois. Et la suspension du permis est ordonnée lorsqu'est invoqué un moyen de nature à faire naître un doute sérieux su la légalité du permis.

L'obtention d'une telle suspension est la garantie que le permis de construire ne sera pas exécuté et que la construction ne sera pas achevée avant que le juge administratif ne statue au fond, en formation collégiale.

A défaut de suspension, le permis peut être annulé par le juge administratif alors que les travaux ont commencé, voire même sont achevés. Il est alors nécessaire d'introduire une action en démolition devant le juge judiciaire (Tribunal de grande instance, Cour d'appel, Cour de cassation). Et les conditions légales pour ce faire sont devenues très restrictives (art. L. 480-13 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi dite Macron du 6 août 2015).

Peut-on régulariser un permis de construire ?

Certaines illégalités - pas toutes, loin de là - entachant un permis de construire peuvent parfois être régularisées. Elles peuvent l'être spontanément par les pétitionnaires, lorsque le débat contentieux devant le juge administratif les dévoile. Avant que le juge ne statue, ils peuvent solliciter un permis de construire modificatif, transformant leur projet afin de le purger de ces illégalités.

Depuis une ordonnance du 18 juil. 2013, le juge administratif n'est plus cantonné au registre binaire de l'annulation ou de la validation. Par un premier jugement, il peut déclarer illégal le permis de construire tout en considérant que ces illégalités pourraient être régularisées. Auquel cas il laisse au bénéficiaire du permis illégal un délai pour solliciter et obtenir un permis de régularisation (art. L. 600-5 du Code de l'urbanisme). A l'issue de ce délai, le juge statue à nouveau en tenant compte de l'évolution du dossier. Si la demande de permis de régularisation a été rejetée, le juge administratif annule définitivement le permis originel. Si la demande de régularisation a été accordée, le permis de régularisation doit être communiqué aux requérants. Ils peuvent invoquer de nouveaux moyens pour le contester. Et le juge administratif statue sur la légalité de cette régularisation.

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